如何判断房产是否值得投资？先学会算资产回报率CapRate

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不论加拿大东岸西岸，这些年地产市场热度惊人。很多人难免会动心投资。在投资买房的时候我们经常会碰到不同投资回报率的术语和简单的计算公式~

今天，我们先来讲讲最为重要的概念之一：

资产回报率

CAP RATE: CAPITALIZATION RATE

“这个房子是不是方便出租？租金回报能抵多少贷款？”这是大多数中国人购房时的心声。作为房地产投资的重要概念之一，Cap Rate适用于所有类型的房地产投资。Cap Rate通常用未来12个月期间的租金净收益（NOI， Net Operating Income）与房屋买入成本的比值来表示。不论是购买自住房还是出租房，计算一下Cap Rate可以预先知道房产的潜在收益。

资产回报率计算公式为：

资产回报率（CAP RATE）= 年租金净收入（NOI）/资产价格

在计算Cap Rate时，需要注意这两点：

● NOI是指年房租收入扣除年房屋全部开支，包括房产税、保险费、物业管理费和维修费等。

● 我们会先假设这个房屋没有任何贷款，购房者全部使用现金买入房产。

举例说明：一个市中心半独立屋买价100万，租金每月5500（分租），年租金66000， 地税每年3600，保险每年3600（出租房，自住每月175），水电气网每年4800。

CAP Rate=（5500*12-3600-4800）/1000000=5.76%

如何运用Cap Rate？

在投资房产前，首先了解该投资房的市场租金（现有租客情况下的现有租金收入），然后用上面的公式做一个计算，看看计算出来的结果是否符合您对该投资房的投资回报要求，并且将这个回报率与当地市场标准比较。

根据Colliers Canada发布的2020年第四季度Cap Rate报告，多伦多和温哥华各类物业的平均资产回报率为：

多伦多多户居民住宅的回报率在3%-5%之间。

温哥华多户居民住宅的回报率在2.75%-4.25%之间。

举个例子，如果张先生希望用未来12个月的租金收入（如果所有房间都被占用）来判断一个挂牌价格为60万加元的投资公寓是否值得购买，就需要先去市场调查当地同类物业的租金，计算一下每月需要的支出，得出一年的NOI。一般来说，在温哥华和多伦多每年3%到5%的投资收益是合理的。如张先生看中的投资房一年的NOI是2.5加元，这个房子的Cap Rate约是4.17%。对比市场的平均Cap Rate水平，好像还不错，可以买。

专业人士还会经常使用Cap Rate进行房产估值。你可以找市场上同类型房产的平均Cap Rate，结合当地投资房的市场租金就能得到一个粗略但有效的房产估值，以此判断您意向购买的房产挂牌价格是否合理。

但是低回报率并不代表就一定是一项糟糕的投资，也有可能是过去管理不善的结果，或者可能是该建筑需要进行翻新以充分发挥其财务潜力。投资者应调查目前的回报率是否与市场平均值相符，以及是否有上行空间。

使用Cap Rate需要注意什么？

在计算潜在收益时，一定要考虑最糟糕的收租情况（例如此次新冠疫情让租赁市场充满了不确定性）——这样，您才能更理性地判断是否有能力承受房子空置的投资风险。当您打算购买投资性房产时，大多数时候都希望看到更高的Cap Rate，因为Cap Rate越高代表着投资的年回报率就越高。

Cap Rate也可以看作是一种风险的度量，和投资风险成正比，所以Cap Rate越高，投资风险越大。投资者需要先衡量自己对风险的厌恶程度，并根据利润目标和/或可承受的风险迅速锁定值得仔细研究的房产。如果您希望每年从投资中获得至少一定比例的收益，则可以用计算出的净收入除以目标Cap Rate，来决定您愿意为某一特定房产支付的价格。

虽然Cap Rate是一个常用的指标，但在分析投资资产价格和价值时，我们不应该只依赖它，更应该多多考虑资本化率的应用及其局限性。房租是可以看得见的收益率，还有一个是隐性的收益，那就是房子本身的增值，而Cap Rate不能体现长期的趋势，也不能预判房产在持有期间的租金收益以及经营维护成本。另外， Cap Rate也没有将融资和贷款纳入考虑因素。

综上所述，Cap Rate主要显示了房产的收益性。对房地产投资者来说，资本化率是一个计算简单，而且重要的考量参数。

2020年第四季度主要城市各类物业完整Cap Rate报告链接：

https://www.collierscanada.com/en-ca/research/canada-cap-rate-report-2020-q4

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